Покупка жилья в Германии

Согласно статистике, Германия - одна из наиболее привлекательных стран для приобретения недвижимости российскими гражданами. В этой статье мы бы хотели поделиться непосредственным опытом приобретения квартиры в Германии.

Поиск

В Германии очень благоприятный и спокойный рынок недвижимости. Поэтому если вы владеете немецким языком, можете, не опасаясь, искать варианты через любые доступные вам источники, в том числе газеты и интернет-сайты. Как правило, там размещается информация о реально существующих объектах, нередко объекты выставляются самими собственниками. Это большое преимущество, т.к. комиссия риэлтора составляет около 7% от цены сделки. 

Ипотека

Российскому гражданину практически невозможно получить ипотеку для приобретения недвижимости в Германии, просто обратившись в банк. Предоставление ипотечных кредитов гражданам стран, не входящих в ЕС, в Германии не запрещено. Однако данный вопрос, как правило, не регулируется внутренними инструкциями банков, поэтому рядовые служащие и менеджеры, с которыми посетитель общается в момент обращения в отделение банка, в подавляющем большинстве случаев занимают формальную позицию, сообщая, что предоставление кредита иностранцу, не имеющему в Евросоюзе подтвержденного устойчивого дохода или имущества, которое могло бы послужить обеспечением, практически невозможно.

Вместе с тем, это слишком упрощенный подход к вопросу. Возможность получения ипотечного кредита все-таки существует, хотя ее реализация, действительно, требует некоторых усилий, расходов и выполнения ряда условий.

Во-первых, вероятность получения кредита значительно увеличится, если вы обратитесь не напрямую в банк, а к специализированному брокеру, который занимается вопросами привлечения финансирования, имеет хорошие контакты с несколькими банками и прямой выход на банковских сотрудников более высокого уровня.

Роль финансового брокера также очень важна потому, что общение с немецкими банками на стадии подачи заявки и ее рассмотрения, как правило, происходит в письменной форме - путем обмена письмами. Самостоятельная работа с деловыми письмами и документами на немецком языке для неподготовленного человека - практически невыполнимая задача.

Во-вторых, перед подачей заявки на кредит, необходимо правильно подготовить ряд документов. Некоторые документы должны быть нотариально удостоверены и апостилированы, для некоторых - нотариальное удостоверение и апостилирование не требуется. Все документы должны быть переведены на немецкий язык или составлены на немецком языке. Исключение составляют лишь документы из российского банка, составленные на английском языке. Такие документы могут быть приняты без перевода на немецкий.

Обычно, подготовка комплекта документов занимает один месяц и стоит от 10 до 30 тыс. рублей.

В-третьих, следует быть готовым к тому, что если у вас отсутствует подтвержденный доход из источников в ЕС или иное имущество, которое устроит банк в качестве обеспечения ваших кредитных обязательств, и если вы получаете кредит в Германии впервые, скорее всего, выдача кредита будет обусловлена требованием сдавать приобретенную на кредитные средства недвижимость в аренду до полного возврата кредита.

Вышеуказанные неудобства, однако, открывают возможность получения ипотечного кредита по ставке от 6% годовых и формирования положительной кредитной истории в Германии, которая в свою очередь открывает значительно более широкие возможности в плане получения и улучшения условий европейского кредитования в будущем.

Процедура покупки

Покупка недвижимости в Германии оформляется договором купли-продажи (Kaufvertrag), который подлежит нотариальному удостоверению. Право собственности на недвижимость подлежит регистрации в специальном реестре - Grundbuch.

Подписание договора происходит в офисе нотариуса, пратикующего  в округе, в котором находится приобретаемый объект. Следует учитывать, что нотариусы работают только в установленные часы, время нотариуса может быть расписано на несколько дней вперед, поэтому "термин" следует назначать заблаговременно.

Нотариальная процедура занимает около 3 часов. Нотариус зачитывает сторонам каждый пункт договора вслух. Исправления в текст договора, с которыми согласны обе стороны, вносятся по ходу чтения. После того, как будет составлен и зачитан окончательный текст договора, стороны подписывают его.

Особенностью оформления договора является то, что его текст включается в  протокол слушания нотариального дела, который составляется в одном подлинном экземпляре и хранится в нотариальном деле в нотариальной конторе. Сторонам на руки выдается копия данного протокола, удостоверенная нотариусом. Впоследствии любая из сторон при необходимости может, уплатив небольшую пошлину, получить любое количество заверенных копий протокола.

Стоимость услуг нотариуса составляет около 1% от покупной цены объекта.

Все юридические документы, связанные с покупкой недвижимости, совершаются на немецком языке. Нотариальное дело также слушается на немецком языке. Если одной из сторон договора является иностранец, не владеющий в достаточной степени немецким языком, в процедуре должен участвовать сертифицированный переводчик. Факт привлечения переводчика отражается в протоколе слушания нотариального дела, в котором переводчик также ставит свою подпись. Услуги переводчика оплачиваются по почасовой ставке (30-35 Евро в час).

Крайне рекомендуем до подписания договора подробно ознакомиться с ним. Наиболее эффективный способ - привлечь юриста, который владеет русским и немецким языком. Юрист разъяснит вам все тонкости и даст ответы на возможные вопросы. Не следует надеяться получить разъяснения от нотариуса. Нотариусы ценят свое время и, как правило, не объясняют сторонам юридические тонкости, но если нотариус и попытается дать объяснения, вы можете их просто не понять, поскольку немецкое право сложно для восприятия даже специалистом, не говоря уже о человеке, имеющем смутные представления о юридических материях.

Практически одновременно с подписанием сторонами протокола нотариус вносит предварительную запись о регистрации вашего права собственности в Grundbuch. Нотариусы имеют электронный доступ к данному реестру. Предварительная запись гарантирует защиту прав покупателя на приобретенный объект до момента окончательной регистрации, которая производится после уплаты покупателем налога на передачу недвижимого имущества. Обычно, окончательная запись о регистрации права собственности вносится в Grundbuch в течение 4-6 месяцев после сделки.